關注酒店建設和經營的每一個環節

發布日期:2016-01-22 瀏覽量:497



每個酒店就是一個小社會,各個環節錯綜復雜卻又有機結合為一體。同時,每個酒店都是一個個體的人,承擔著“人”的生命周期。


一、 酒店建設期

國內市場上,酒店的拿地、資金籌措和立項往往在開發商的一念之間,隨著21世紀初以來國內旅游市場的蓬勃發展和近七八年來地產業的非理性開發,高星級酒店逐漸演變為配套、條件和畫餅,酒店開發三要素的“地點、地點、地點”自然成為教科書里的條文。

非自主性的酒店開發更容易伴隨著不符合市場的酒店產品規劃,不少情況下開發商的個人喜好決定了未來酒店的檔次、規模、類型和風格,而建筑設計師引導著數億投資額酒店的產品和布局。

開發前期和建設期是規劃整體前景、市場競爭地位和打造酒店硬件基礎的時期。從專業角度,我們認為合理的中高端酒店開發應該由以下各階段組成:

1)       項目資金籌劃

巧婦難為無米之炊,更何況一座實體的酒店。人類生命的產生必須以結合為基礎和前提。

2)       項目的市場及財務可行性研究

隨著計劃生育在我國已經基本成為歷史,是否生育二胎反而更建立在對家庭經濟基礎、后代間關系的平衡等方面充分考慮的基礎上。隨意往往與不負責任同行。

3)       概念規劃

也許真的不在意,但對男孩或女孩的預期總是存在一定想象的。

4)       篩選建筑設計師和項目管理團隊

就像選擇產檢醫院或產檢中心。

5)       項目建筑設計

設想一下TA像爸爸還是像媽媽吧。

6)       確定酒店管理模式,篩選酒店管理公司

未來教育是非常重要的,總得對比分析一番。

7)       篩選酒店室內裝飾設計/機電設計等專業酒店顧問

就像年輕的父母們,遠遠的就開始給孩子買衣服。

8)       酒店管理合同談判/簽署意向書和委托管理合同

確定幾家備選的幼兒園、小學、中學。

9)       深化設計

再買個小手套、小襪子、小帽子,和衣服搭配起來,當然要考慮性別問題。

10)    項目建造

產檢很重要、胎教是必須的,生命正在孕育。

從優生學的角度說,先天條件和出生前的引導對人生起到至關重要的作用。開發區域存在差異性、市場不斷變化,缺乏針對性的研究,很難實現投資效益的最大化。恰當的團隊打造符合市場和開發戰略的酒店,團隊的短缺難免造成一定的隱患,畢竟“社會”是錯綜復雜的,尺有所短寸有所長。

反映到“人”身上,雖然二胎放開了,還是得考慮是否具備經濟基礎、環境基礎,再幻想生男生女更開心,還有無止境的培育、教育、平衡兄弟或姐妹的關系等等,最后才是人口生產的執行。之后還有“十月”的保胎、產檢、胎教,保障健康生命的降臨。


二、 開業籌備,試營業、市場培育期

成功保胎后,開始為新的生命布置新生的環境,添置物品,以最亮麗的姿態迎接親朋好友的恭賀。

酒店開業籌備是經營團隊組建和運作規則制定時期,是奠定未來酒店良好軟件基礎的重要時刻。這一階段的時間長短從一個月到半年不等,與檔次、規模息息相關。經驗豐富并熟悉當地市場的開業團隊將為未來酒店建立恰當和健全的酒店管理制度、運作細則、推廣和營銷方案等。

一陣手忙腳亂中,隨著一聲啼哭,宣示酒店落成。

試營業和市場培育期是磨合期,所需要磨合的關系包括:硬件、軟件、團隊、消費者、社會監督者等等。全新的團隊在設施設備的不斷修補、服務體系不斷完善中度過酒店市場開拓期、經營培育期,就好像年輕的父母在日以繼夜的辛勞中看著脆弱的生命邁出第一個步伐,喊出第一個稱呼,進而學會走路、說話和奔跑。


三、 正常經營期

現代人類從幼兒園起,就開始了規律性的一生。站立在復雜的環境中,需要保持自身的健康發展,與外界密切聯系,參與競爭、立足社會、打下自己的一片天地。

一般而言,高星級酒店在經歷一到兩年的市場開拓和經營培育后,進入正常經營期。短期而言,需要保持產品、出品和服務的優良品質,人力資源和經營狀況的穩定。長期,則應堅持與時俱進,維持并創造更強的市場競爭力。牽涉到設施設備的維護、保養、更新和補充,經營團隊的發掘、培養和維護,營銷政策的制定和調整。

(一)   對外:

1)   服務個體、服務團體,獲取回報和生存空間

2)   學習、嘗試、掌握新的知識和技能,適應環境變化,保持競爭力

3)   與“別人家的孩子”競爭,爭奪市場蛋糕

4)   關注社會、回饋社會

(二)   對內:

1)   保持健康、避免疾病。監督、培訓、提升,保養、維修、更新。

2)   優化產品,提升競爭力。保持并提升資產的價值。


四、 重建、改造

時代在發展,社會在進步。酒店客房、餐飲、會議、康體娛樂、后勤等各個版塊的市場標準都有可能不斷演進,而自身條件可能受建筑等條件制約,競爭力和吸引力逐漸退化。

老人如孩,我們照顧他的身體和心靈,希望長命百歲,但難以回避其精力的減弱和身體機能的衰退,難以違背生命周期的規律。

當裝修和翻新已不足于穩定客源、提升競爭力,當酒店不可避免的入不敷出,背離持有者的經營或投資戰略,唯有加速其更新換代,進入改造或重建流程,以全新的姿態重回市場。


五、 分析

現代酒店規?;虼蠡蛐?、檔次或高或低,類型更是豐富多彩。酒店經營也許已經跟不上社會的縱橫交融,但生命周期是恒定不變的。為讓酒店在有限的生命力里綻放更多光輝,實現并超越酒店投資的戰略目標和經營目標,唯有關注并重視其投資、開發和經營的每一個階段和環節,步步為贏。